“我對剛才任志強的觀點有一點懷疑。”新城控股集團歐陽捷在昨天的一場地產論壇上“不留情面”，在他發言之前，任志強表態“樓市不會繼續下滑”后的掌聲還在擾動。
“我個人覺得，房地產市場不會繼續下滑。前提條件是已經出臺的政策用好、到位。如果已經出臺的政策不用好或者不到位，那就沒準了。”任志強認為目前出臺的政策集中在利好因素，而政府出臺政策的初衷，也并不是為了救房地產，而是為了讓宏觀經濟更加平穩過渡。
當然，支撐任志強“房地產市場不會繼續下滑”觀點的還有其多年重彈的“老調”：未來中國的城鎮化進程仍將保持穩定增速。
顯然，歐陽捷對于支撐任志強觀點中“城鎮化增速”的論據并不認同。“如果分析這幾年全國的城鎮化速度，就會發現全國城鎮化實在放緩。在需求端每年城鎮化增速是1個百分點，住房建設速度每年是5個百分點的增長，4個百分點增長靠存量人口消化，而增量人口跟不上來。這就是我們目前面臨的為什么房地產行業普遍供大于求的局面。”歐陽捷分析說。
歐陽捷還進一步列舉數據指出，在2005年到2009年，全國住宅土地年均供應面積是6.48萬公頃，2010年到2013年這一數字為12.23萬公頃，“幾乎翻了一番。”此外，現在全國在建施工面積達到65億平方米，2013年住房竣工面積為7.8億平方米，這意味著需要8年的時間才能竣工，而2000年時只需要2年多時間，而未來除了在建施工面積和大量土地儲備囤積，還將會有更多的新增土地供應。
“目前房地產行業的首要工作是去庫存，否則房地產市場還會繼續惡化。”歐陽捷判斷，“但是在未來至少5年時間里，房地產投資規模和增幅還會繼續下降，新開工面積和土地購置面積也會繼續下降。這些是必然的。”
不過，任志強則認為，在限貸政策松綁以后，市場已經產生影響，比如明顯看到的是主要大城市的二手房交易開始回暖，因為進行二手房交易的購房者多是改善性需求，之前被限購、限貸政策限制，政策松綁后需求也被釋放，此外，東部沿海地區的銷售也開始回升。
“我認為從新政落實情況看，落實得不好的話，房地產市場將會是底部延長線，但是繼續向下的可能性不太大；如果落實得好，就會呈U字型逐漸開始回升。”任志強補充說，“這種回升狀態非常緩慢，因為還有5.7億平方米的庫存量，消化庫存至少需要9到10個月的時間。”
針對目前房企的庫存量及大量的土地項目儲備，歐陽捷則更加悲觀。“大量的土地儲備消耗了大量的財務成本，而現在的囤地模式不適合中國房地產市場。”歐陽捷在會上透露說，“在香港的資本市場，已經不把土地儲備作為房地產企業的加分項。”
即便是來自對宏觀經濟的觀察，與會者也同樣認為，這一輪的房地產調整有異于2009年，調整時間和周期將會更加漫長。
“盡管9月底限購限貸政策已經退出，但是這一輪房地產調整我傾向性的意見是恐怕需要兩年甚至更長的時間。”清華大學教授李稻葵分析，主要原因有兩個，其一是城市居民目前的基本住房需求已經得到滿足，僅9成家庭都擁有住房；其二，這一輪房地產調整所面臨的金融環境有所不同，李稻葵認為投資者或個人投資、保值增值的興奮點已經從房地產行業轉向了金融產品。
“這一輪房地產調整直接影響著國家的GDP宏觀增長。我計算過一個數字，假如今年前9月房地產投資開發的增長速度不是12%，而是和整個固定資產投資的增速齊平，也就是16%的水平，那么宏觀經濟的增長速度，將從今年一季度到三季度累計上漲0.3%，也就是從目前GDP平均增速7.4%上升到7.7%。”李稻葵測算說。
“由于目前整個房地產行業的調整，經濟增長的下滑壓力還是比較大的。因此，在明年甚至后年，整個貨幣政策可能都會定向調整。”李稻葵最后補充說，“對單個產業而言，包括針對房地產提供一定的金融支持，比如首次購房或改善性購房的貸款利率有所調整，都會是接下來政策取向。” |
