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如何抑制土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
  發(fā)表日期：2013/3/8 瀏覽次數(shù)：5723次    分享到：
如何抑制土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
     隨著土地評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化進(jìn)程的深入，土地估價(jià)相關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)出來(lái)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，如何向客戶提供一份合格的土地評(píng)估報(bào)告，不斷提升土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告質(zhì)量并同時(shí)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，是我們每個(gè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員共同關(guān)注的問(wèn)題。二0一一年度土地估價(jià)師協(xié)會(huì)舉辦的估價(jià)機(jī)構(gòu)年度信用評(píng)審年會(huì)中，也再次強(qiáng)調(diào)土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量及風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。
     網(wǎng)上曾經(jīng)有一條對(duì)評(píng)估行業(yè)的調(diào)侃：“在激烈無(wú)序的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，不少評(píng)估業(yè)務(wù)中客戶的要求就是評(píng)估師估價(jià)的結(jié)果；評(píng)估師要做的，就是給客戶要求的估價(jià)結(jié)果從專業(yè)角度找出恰當(dāng)?shù)睦碛伞！痹掚m然說(shuō)的有些絕對(duì)，但確也是目前市場(chǎng)現(xiàn)狀的部分真實(shí)反映。
     任何行業(yè)都有它特定的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)的評(píng)估體系尚不完善，在成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)一些瑕疵也是在所難免，關(guān)鍵是如何正確認(rèn)識(shí)和積極防范。而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，積極防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是每一名土地估價(jià)師和每一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于土地評(píng)估帶來(lái)的是隱性風(fēng)險(xiǎn)，一般不會(huì)馬上顯現(xiàn)出來(lái)，因此，作為土地評(píng)估工作者不能麻痹大意、心存僥幸，給自己埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。下面就以我自身從事評(píng)估工作的實(shí)際體會(huì)，并查閱了一些資料，和各位交流下控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題。
     一、嚴(yán)守職業(yè)道德底線
     土地估價(jià)行業(yè)是公正性的獨(dú)立中介服務(wù)行業(yè)，估價(jià)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨(dú)立、公正、客觀原則。雖然我們的服務(wù)目的是盡可能的滿足客戶的需求，根本目的是追求收益和利潤(rùn)，但我們絕不能為了某種利益或承擔(dān)某些壓力而做那些違背原則、飲鴆止渴、殺雞取卵的評(píng)估或相關(guān)事宜。要警惕和防止評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部個(gè)別從業(yè)人員因道德品質(zhì)低下而引發(fā)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
     二、防范政策變遷風(fēng)險(xiǎn)
     目前我國(guó)的土地中介普遍處在初級(jí)發(fā)展階段，土地中介領(lǐng)域的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)都相對(duì)缺乏。國(guó)家和主管部門會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的相關(guān)政策、法律法規(guī)。這種不斷調(diào)整和出臺(tái)的新政策必然使土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在一段較長(zhǎng)的時(shí)間處在一個(gè)不確定的環(huán)境中，這種不確定就是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，由于行業(yè)管理體制的變革，行業(yè)政策的變化及相關(guān)領(lǐng)域的政策變化(如土地開發(fā)政策、金融貸款政策)等所帶來(lái)的行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般是全行業(yè)性的，但不同的機(jī)構(gòu)所采取的應(yīng)對(duì)措施不同、對(duì)其變化的敏感性程度不同，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)間抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力存在著差異。
    為了把握或應(yīng)對(duì)各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應(yīng)抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律、各發(fā)展階段特點(diǎn)和存在問(wèn)題，才能有效地預(yù)測(cè)國(guó)家政策的變化，從而做好相應(yīng)對(duì)策，化被動(dòng)應(yīng)付為主動(dòng)順應(yīng)，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。
     三、仔細(xì)篩選評(píng)估項(xiàng)目
    土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在受委托之前，首先應(yīng)該對(duì)委托評(píng)估方的背景情況進(jìn)行多方面了解。如果客戶沒(méi)有良好的聲譽(yù)，而又對(duì)土地面積的增加或減少，對(duì)評(píng)估結(jié)果有特殊要求、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)頻繁復(fù)雜以及權(quán)屬不明等情況無(wú)法自圓其說(shuō)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)要有所警惕，要了解客戶的道德品質(zhì)，謹(jǐn)慎選擇客戶。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，或明知有欺詐性的項(xiàng)目，應(yīng)該堅(jiān)決予以拒絕，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并由此造成的不必要的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
     四、認(rèn)真審查宗地權(quán)屬
     評(píng)估前要對(duì)委托評(píng)估的土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行審核，產(chǎn)權(quán)證明一定要審驗(yàn)原件后再?gòu)?fù)印。有些土地在評(píng)估時(shí)產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有過(guò)戶，或正在辦理變更手續(xù)，這就需要驗(yàn)證其他轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證等文書，并作必要的調(diào)查工作。新建項(xiàng)目尚未辦理土地使用證的，應(yīng)要求委托方提供發(fā)改委文件、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷辦文件以及翻建、回遷、轉(zhuǎn)讓合同等等。另外，權(quán)屬證明不得憑上級(jí)主管部門或有關(guān)單位出具的證明就草率認(rèn)同，必須是土地部門出具。
     五、嚴(yán)格確認(rèn)土地面積及規(guī)劃條件等
     評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容一定要有依據(jù)。
     土地評(píng)估對(duì)土地面積準(zhǔn)確性的要求十分嚴(yán)格。評(píng)估時(shí)應(yīng)依據(jù)具有法律效應(yīng)的土地使用證。評(píng)估報(bào)告中填寫的面積絕對(duì)與證載面積一致，有時(shí)涉及抵押面積分割時(shí)，則依據(jù)具有資質(zhì)的測(cè)繪公司出具的測(cè)量圖，且在報(bào)告中描述清楚；出讓評(píng)估時(shí)，同樣依據(jù)具有資質(zhì)的測(cè)繪公司出具的測(cè)量圖或者土地部門確定的地籍圖、宗地圖面積。
     根據(jù)規(guī)劃資料確定規(guī)劃條件，如容積率、建筑密度、綠化率等，盡可能地避免設(shè)定條件。
     六、合理計(jì)算土地價(jià)格
    在土地評(píng)估時(shí)，要認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活運(yùn)用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格作出最準(zhǔn)確的判斷。土地評(píng)估實(shí)質(zhì)就是一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)土地權(quán)利的計(jì)價(jià)。土地評(píng)估最大風(fēng)險(xiǎn)往往出現(xiàn)在價(jià)格計(jì)算上。因此，必須做好以下幾點(diǎn)：
     1．及時(shí)更新價(jià)格信息。目前媒體、報(bào)刊上所列的價(jià)格往往是省外或大城市的土地價(jià)格，要想了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)或成交價(jià)，還應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位如國(guó)土資源管理部門或房地產(chǎn)開發(fā)公司咨詢，及時(shí)了解價(jià)格變動(dòng)情況。詢問(wèn)價(jià)格時(shí)應(yīng)填寫咨詢表格，并記錄報(bào)價(jià)者和填表人姓名等，做到有案可查。
     2．與委托單位保持密切聯(lián)系。評(píng)估人員在評(píng)估期間，應(yīng)與委托單位保持聯(lián)系。評(píng)估人員一定要親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘，親自驗(yàn)證分析，確定周邊的影響因素等。
     3．確定恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)基準(zhǔn)日。土地使用價(jià)值的高低均以基準(zhǔn)日的有效價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，有的相隔僅幾天但價(jià)格變化相差卻很大。因此評(píng)估人員一定要及時(shí)了解并正確掌握基準(zhǔn)日的價(jià)格，才能正確計(jì)價(jià)。在平時(shí)要細(xì)心搜集和關(guān)注有關(guān)土地的價(jià)格變化并摘錄登記，要保存好各種價(jià)格信息的網(wǎng)上資料、期刊和文稿，使用時(shí)要在工作底稿上注明價(jià)格出處、日期和文號(hào)，以便在有爭(zhēng)議或訴訟時(shí)，能有根有據(jù)地說(shuō)服對(duì)方。
     4.確定評(píng)估方法、地價(jià)范圍和地價(jià)結(jié)果
    根據(jù)評(píng)估目的、土地用途等確定土地估價(jià)技術(shù)路線即采用哪兩種或三種方法。如工業(yè)用地采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等；經(jīng)營(yíng)性用途采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等。
     根據(jù)評(píng)估目的、市場(chǎng)行情、當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平，結(jié)合地價(jià)影響的因素，先確定大致的地價(jià)范圍，選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)初步測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析論證，再進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，最后確定估價(jià)結(jié)果。
     七、切實(shí)作好審核工作
     根據(jù)《規(guī)程》規(guī)范格式的要求對(duì)關(guān)鍵的東西進(jìn)行審核。如原始數(shù)據(jù)的核對(duì)、土地登記狀況、委托方、項(xiàng)目名稱、評(píng)估目的、基準(zhǔn)日、剩余年限、地價(jià)定義、技術(shù)路線、測(cè)算過(guò)程、地價(jià)結(jié)果等。檢查、復(fù)核時(shí)要嚴(yán)防數(shù)據(jù)錯(cuò)位，計(jì)算有誤。必須做到 “四相符”：土地評(píng)估報(bào)告中涉及的估價(jià)結(jié)果與土地估價(jià)結(jié)果一覽表上數(shù)字相符；估價(jià)結(jié)果一覽表與宗地狀況匯總表上數(shù)字相符；宗地狀況匯總表與工作底稿上數(shù)字相符；土地評(píng)估報(bào)告書的正文與附件相符。
    總之，對(duì)于估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，要有強(qiáng)烈的憂患風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要樹立“著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念，以質(zhì)量創(chuàng)品牌；要全面提高評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)，建立良好職業(yè)道德規(guī)范，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格遵守職業(yè)操守，按《規(guī)程》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估作業(yè)；要建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，完善風(fēng)險(xiǎn)控制措施，如估價(jià)項(xiàng)目的工作計(jì)劃制度、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核程序、特殊問(wèn)題的處理措施、內(nèi)部管理考核機(jī)制等。
     同時(shí)，加強(qiáng)外部監(jiān)督，如上級(jí)主管部門應(yīng)強(qiáng)化行業(yè)管理，制定一些針對(duì)性的措施、方法，定期或不定期的對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公示檢查結(jié)果，提出整改意見(jiàn)。一旦發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)中不規(guī)范行為，應(yīng)嚴(yán)肅查處，并有一定的懲罰措施，逐步凈化行業(yè)環(huán)境。對(duì)于委托方發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告的嚴(yán)重失實(shí)等問(wèn)題，在與受托方溝通而無(wú)法解決的情況下可向主管部門進(jìn)行舉報(bào)，主管部門應(yīng)及時(shí)受理并協(xié)調(diào)解決。多管齊下，使評(píng)估市場(chǎng)健康良性的發(fā)展。
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