營改增5月1日全面推行后，二手房交易稅負將如何變化，成為關注的焦點之一。記者了解到，營改增試點實施辦法中明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
目前來看，二手房交易營改增基本上相當于將營業稅政策平移至增值稅上，稅負并不會增加。一位地方稅務機關人士對財新記者表示，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。
但是由于二手房交易中通常是賣方占主導地位，會通過各種方式轉移稅負，他也提醒，要謹防開發商拿增值稅炒作，或者價稅分離標價，建議購房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價。
根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價150萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收，按現行政策，營業稅應納稅額為 150×0.05=7.5萬。
另一可能減稅的來源是2年以上的非普通住房。現行二手房交易營業稅政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
此次個人二手房交易營改增對2年以上(含2年)的住房采用了統一表述，并未區分“非普通住房”和“普通住房”。有稅務咨詢人士對記者表示，這可能意味著未來不分差別對待。
普通住房和非普通住房的區別，主要是各地區根據實際情況，結合單套建筑面積、住宅小區建筑容積率、實際成交價格等制定的本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。如果營改增后，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負。
為確保全面推開營改增平穩實施，國稅總局近日也發文稱，全面推開營改增后，二手房交易增值稅在一定過渡期內委托地稅部門代征。
來源：合房網 |
